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不動産住宅、増加一途「老朽化マンション」建て替えには厚い反対の壁-2chニュース速報+/まとめ


頭の痛い問題だね・国交省
国交省


【不動産】マンション老朽化の波 建て替え阻む「反対」の壁~5分の4以上の賛成が必要(c)2ch.net
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1416216158/
 
1 名前:幽斎 ★ 転載ダメ©2ch.net[ageteoff] 投稿日:2014/11/17(月) 18:22:38.06 ID:??? 
  マンション老朽化の波 建て替え阻む「反対」の壁  
  5分の4以上の賛成が必要  
http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXMZO7955266011112014945M01
   
  親から相続した築40年超のマンションに住む30代のD男さんは近い将来の建て替えを望んでいる。  
  しかし、マンション住人の多くは高齢層で、建て替えに反対している人も少なくない。管理組合などの場で話し合ってはみたいが、どうすれば建て替えを決められるのだろうか  
   
  老朽マンションは全国的に増えており、D男さんのような悩みを持つ人は多いようです。  
   
  国土交通省の推計によると、建築から30年以上が経過したマンションの戸数は2014年に140万あります。これが5年後には200万、20年後には466万に増えます。  
  建て替えを進めるにあたっての法的知識は重要になっています。まずマンションに関わる決議事項に  
  ついて整理しましょう。金額が管理規約に明示されていない管理費の値上げなど、  
  比較的簡易なものは原則、マンション全体の過半数が賛成すれば成立します。「普通決議」といいます。  
   
   一方、重要度が高いためにマンション全体の4分の3以上の賛成を必要とする  
  「特別決議」もあります。例えば階段を壊してエレベーターを設置するといった場合です。  
  共有スペースを改築する場合、これに該当することが一般的です。  
   
   マンション全体とは「区分所有者と議決権それぞれ」を意味します。複数戸を持つ人がいると、  
  所有者の数と議決権の数が一致しなくなります。議決には両方の基準でみて一定以上の賛成が必要ということです。  
   
   建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に5分の4以上の賛成が求められます。  
  これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は「計画が持ち上がった後、10~20年かかることも珍しくない」と言います。  
   
   仮に決議がいったん成立したとしても、一部の住民があくまで反対し、退去を拒むことも考えられます。  
  そうした場合、一定の手続きを経て反対者の所有権を買い取る「区分所有権売渡請求」という方法もありますが、こじれて裁判に至る場合も多いそうです。  
   
   所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。  
  建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと考えられているからです。  
   
   マンションの建て替えは、みなが納得するまで話し合いを続けることが前提になります。老朽化が深刻になる前、  
  早めに対策を議論する場を設けることが大切になります。篠原氏は「建て替え以外にも、  
  修繕計画の見直し、敷地売却など複数の選択肢を挙げ、それぞれの利点や必要な費用を丁寧に検証していくとよい」と助言しています。  
   
   ちなみに老朽化したマンションを丸ごと売却するという選択肢もあります。法改正により今年12月から、  
  耐震性が不足する場合、5分の4以上の賛成で建物・敷地を売却できるようになります。  
  従来、売却には全員の賛成が必要でした。建て替えが実現しない場合の最終的な手段という位置づけです。  

 
では、市井のさまざまな意見見解をお楽しみください。

  
3 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 18:28:29.65 ID:eFmG+z7V 
  郊外のマンションだと「私は高齢者だから管理費・修繕積立金は払わない」という謎理論が横行してる  

  マンションは中央3区、文京区、渋谷区、目黒区、新宿区のしか買っちゃダメだ  
  隣人の貧困を共有する羽目になる  

 
16 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 18:49:16.28 ID:G7zh2ZSE 
  >>3  
  >マンションは中央3区、文京区、渋谷区、目黒区、新宿区のしか買っちゃダメだ  
   
  同感。○○区に買ってよかった^^  
  あと、あまり大規模マンションも考えもの。  
  なぜなら、住民の質に格差があり過ぎると話がまとまらないから。  
 
5 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 18:30:33.59 ID:CXsPMYBf 
  建て替えしないと住めない古さなら、  
  資産価値は0なんだし、放棄すればいい。  
  コンクリートは100年保つけど、  
  俺らは100年間暮らし方を変えずにいられないんだし。  

 
123 名前:名刺は切らしておりまして[sage] 投稿日:2014/11/18(火) 03:02:37.59 ID:6Rw+upcK 
  >>5  
  不動産の恐ろしさは「捨てることができない」んだよ  
   
  住んでいなくても、  
  固定資産税と管理費が毎月垂れ流し  
  でも  
  1円でも売れない  
  そして区分所有だから自分一人の意思で取り壊すこともできない  
   
  そんなリゾートマンションがゴロゴロあるよ  
  金を垂れ流しているのに手放すことができない  
  不動産投資のあまり知られていない大きなリスクだよ  
 
7 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 18:32:19.80 ID:blv86XmD 
  >親から相続した築40年超のマンションに住む30代のD男さん  

  ややこしそうなら売って引っ越せよ。  

 
13 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 18:47:57.51 ID:eFmG+z7V 
  >>7  
  まあ、この記事の設定の築40年以上(1974年以前)なら立地良いはずだから売れるんだよね  
  問題は築30年とか築35年とかの1980年代のマンション  
  サーパスとかライオンズマンションとかが爆発的に増えたのが1980年前後だから  
  躯体も設備も立地も全部ダメなマンションがこの年代に集中してる  
 
8 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 18:35:41.88 ID:SAienJ6U 
  築年数古いマンションは配管をコンクリに埋め込んでる場合がある。  
   
  コンクリ自体は大丈夫でも配管が持たなくて謎の水漏れとかよくある話だ。
   
  修繕積立金が貯まってるかどうかも大事なチェックポイントだな。  

 
211 名前:名刺は切らしておりまして[sage] 投稿日:2014/11/18(火) 13:49:40.44 ID:PHkuffsp 
  >>8  
  俺も古い賃貸マンションに住んでる  
  以前夜中隣の部屋が洪水の様な大規模な水漏れ喰らってた  
  おそらく屋上の水タンクの水が一気に流れ込んできたほどのw  
  家電家具その他全部駄目になったんだってさ  
  またいつ洪水が起こるかわからんから引っ越した  
 
22 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 18:53:30.52 ID:Qz9g280s 
  建て替えってのが、そもそも建築業界のステマだろ  
  定期的な修繕と大規模修繕で、コンクリ建造物は100年越えて持つぞ  

 
231 名前:名刺は切らしておりまして[sage] 投稿日:2014/11/18(火) 16:11:06.73 ID:E1uWSvmw 
  >>22  
  日本のマンションは、水回りを複雑にしたり、見えにくくしていたり、耐久性を落としていたり  
  トラップを仕掛けてある  
   
  マンションって毎月お金を取られるから、継続的にお金が入る人じゃなきゃ買っちゃダメw  
  (継続的にお金が入る人=リストラが無さそうな分野の大企業のサラリーマン、公務員)  
 
26 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 18:57:07.42 ID:3SMhM5Wt 
  マンションって戸建てもそうだけど  
  20年くらいたったら古いな  
  共用部分は大規模修繕してるからある程度誤魔化せるけど  
  専有部分が、、   

 
142 名前:名刺は切らしておりまして[sage] 投稿日:2014/11/18(火) 08:11:03.86 ID:C7TWuCM1 
  >>26  
  一軒家だが配管(水道とテレビLAN)は25年で入れ替えするように設計してる。50年もてばまあまあかなと。あと外壁が吹き付けだと劣化していくよ。セラミックだとだめになったとこだけ変える。  
  祖父の家が安普請だったからかなり改善した。マンションはどうなることやら。  
 
31 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 19:05:41.64 ID:iVOFBFRE 
  ハンコ集めの仕事をしていた、地上げ屋と呼ぶ人もいるが  
  第三者が介入しないと前に進まないし時期を逃す  

 
34 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 19:13:16.77 ID:SAienJ6U 
  >>31  
  おお! プロフェッショナルの方ですかw。  
   
  俺も4軒長屋の雑排水の工事のハンコ集めで苦労した。一人ごねて金出さんって。  
  4軒ですら面倒だもんな。  
   
  結局、3人で割り勘したけど。一人30万程度でも出せん人間もいるもんだ。
   
  金で解決できるだけ幸せだが…。  
 
57 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 20:16:16.31 ID:0/JxLp6B 
  いまどきの高強度コンクリートなら100年くらいはもつだろうが  
  60~70年代くらいのマンションはキツイんじゃない。構造的な問題もあるし。
 
 
77 名前:名刺は切らしておりまして[sage] 投稿日:2014/11/17(月) 21:47:33.94 ID:oeVitv2e 
  >>57  
  100年コンクリートの条件としてひび割れ等のメンテナンスを適時実施する
  必要がある。10年以上に一度程度の大規模修繕しかしないなら無理。  
 
79 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 21:58:47.33 ID:SAienJ6U 
  容積率、建ぺい率が一杯一杯のマンションなんかどうすんだろ。  
   
  等価交換で上に伸ばして新規分譲で売却益で補うこともできないし。  
   
  なんか…俺、調べながらこのスレにいる間にマンションに詳しくなって来たぞw。  

 
81 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 22:36:42.00 ID:31D2qU6w 
  >>79  
  各世帯の面積を狭くする  
  天井を低くする  
  地下駐車場を貸す  
 
100 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/17(月) 23:41:02.26 ID:eHC4aBTg 
  俺の実家、名古屋市にある築43年のマンションだけど、  
  耐震性能は旧耐震でいい加減、さらに配管とかボロボロなのに、  
  建て替え以前に、高齢を理由に修繕積立金を払わない住民が何人かいて、もめているな。  
  どうせ俺たちはシぬから、建て替えも大規模修繕も協力しない、って明言している。  
   
  そんなゴタゴタだらけのマンションだから、千種区という人気の住宅街に建つ好立地物件だけど、  
  中古でも買い手がつかなくて、資産価値はゼロ。  
   
  もう旧耐震のマンションは5年の猶予期間を経て、居住禁止にするべきだな。  
  そういう強制力がないと、絶対にわがままを言う団塊が建て替えを邪魔する。  

 
254 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/18(火) 18:11:14.49 ID:4hH4MsrS 
  >>100  
  これとかマジ恐ろしい、人気の住宅街に建つ物件なのに資産価値ゼロってwww  
  他のマトモな所有者の立場は?みたいな。  
 
116 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/18(火) 02:08:33.40 ID:AmJuK2Q1 
  階数高くしたり間取り狭くして部屋数増やして、売りに出して建て替え費用に充てるのはだめなのかね  

 
136 名前:名刺は切らしておりまして[sage] 投稿日:2014/11/18(火) 05:02:03.23 ID:sf7udI2D 
  >>116  
  階数や建坪増やして立て直して成功した例はTVで見た  
  でも場所とか景気とか売れる条件そろってないと厳しそう  
 
117 名前:名刺は切らしておりまして[sage] 投稿日:2014/11/18(火) 02:19:58.02 ID:zPMHvUIG 
  20代後半30代前半でローン組んだ連中がやっと完済してこれから年金暮らしだって  
  60代後半以降に建て替えの話がやってくるからな。  
   
  積み立て不足で持ち出ししろとかなるとそりゃ壮絶に揉めて話が進まないだろうな  

 
118 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/18(火) 02:27:50.04 ID:LwbxGYJP 
  >>117  
  よく考えたら  
  そういう計算になる罠  
  退職金でローンを清算しようと  
  資金計画建てて買ってる奴も多いからさ  
  これからという時にw  
 
152 名前:名刺は切らしておりまして[] 投稿日:2014/11/18(火) 11:01:23.98 ID:wovVuAWU 
  日本の平均建替年数26年という数字は明らかに異様だろ。  
  70年80年余裕で持つだろ。  

 
164 名前:名刺は切らしておりまして[sage] 投稿日:2014/11/18(火) 11:20:45.46 ID:z7kI6B3p 
  >>152  
  70年は厳しいけど今の新築なら40~50年は持つよ。(ミニ戸除く)  
  手入れは結構しないとならないけど。  
  最近は戸建も金物で強度を持たせる構造になってるので  
  マンションと同じく10~15年に1度くらいはチェックして修繕した方がいいけど。  
 
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